厘清土地市场 放行小产权房 SRC-1 2010年05月25日 10:06 刘晓忠 　　“叩问中国楼市”系列评论之二十五 　　日前，住建部村镇建设司副司长赵晖明确表示小产权房将不会合法化，今后的政策也不可能将其合法化；其中正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建房屋将进行清理（据《上海证券报》）。房地产调控已进入攻坚阶段，管理层对小产权房的这个表态，却无异于给本已呈降温趋势的房价下面加了一把火。 　　中共十七届三中全会确定“改革征地制度，建立城乡统一的建设用地市场，同地同价同权”被理解为小产权房的利好，但它与《土地管理法》在释义上存在冲突。业界期待已送交国务院法制办的正在修订之中的《土地管理法》能够为包括小产权房在内的农村建设用地、农地等提供更具法律释义的合法地位。 　　小产权房游离于合法与非法的灰色地带，源自当前《土地管理法》等法律体系所形成的城乡土地二元结构。农村集体土地所有制下的土地（特别是城乡接合地带和城中村集体土地）要突破农村内部流转，进入更大范围的城市建设用地市场，需要通过征地等程序改变土地的集体性质为国家土地所有制，方可上市。 　　一直以来，地方政府通过征地享受了土地性质变化所带来的丰厚收益，而在相应的社保福利、工作竞争力不足等诸多因素下，被征地农民实际上承担了大部分土地性质改变的成本。与此同时，当前这种二元结构的城乡土地交易市场，引发了愈发恶性化的城市拆迁暴力事件，为社会稳定埋下了诸多隐患。 　　当前的解决途径有两种，一种是赋予小产权房等农村集体土地同地同权同价的对等权力，一种是在现有制度框架下政府通过征地改变土地用途，变小产权房的集体所有制为国有土地。目前政府在操作层面上更倾向于后一种。然而，这势必借助旧城改造等城市拆迁体系的介入，而如今城市拆迁等问题已触发严峻的暴力冲突，激化社会的各类矛盾；而且与十七届三中全会精神不合拍，也无法与《物权法》等业已通过的法律体系有效衔接。 　　解决之道是，政府应正视集体土地入市、小产权房入市的现实。城乡统一土地市场不是制造新的矛盾，而是理顺土地市场与房市的市场化秩序。相比当前的房产新政，农地入市和小产权房入市既使土地交易更市场化，有助于土地价格市场化出清；同时为地方政府退出土地市场提供了有效通道，使土地更趋向于市场化交易，避免地方政府与土地市场的利益捆绑。而小产权房的入市，将促使房价寻找新的均衡价位———小产权房价格上涨而同区域商品房价格下探，并促使捂地待价而沽的开发商加快开发进度，增加市场供给。 　　同时，对农地和小产权房入市进行试点，有助于破题推进政府财税制度改革。中国当前倚重土地房产交易环节而忽视保有环节的税种结构，实际上源自地方政府对土地出让金的依赖。借助小产权房与农地入市后的物业税试点，将为地方政府带来稳定的税源，缓解政府对土地财政的过度依赖。这将促进实施财权事权相匹配的财税制度改革———中央政府实现以增值税、关税为主的税收结构、省级政府实施以所得税为主的税收结构，而基层政府则实现以物业税等不动产为主的税制结构。 　　由此可见，小产权房与农地入市是中国土地市场、住房市场健康发展的选项，是摆脱上游土地市场高度垄断化、下游住房扭曲市场化现状的一个可行办法。(新京报)