非国资委管理的中国烟草“逆市”进军房地产业 SRC-1 2010年05月14日 10:04 　　就在国资委管理下78家主业非房地产的央企陆续有退市动作的同时，非国资委管理的中国烟草，却“逆市”进军房地产业，引发无数想象。 　　5月8日，中石油下属一家房企在北京市产权交易所挂牌转让100%股权，成为国资委发布“劝退令”以来，继中航科工[2.83 -4.07%]、中核工业、中石化之后，另一家剥离地产业务的央企。 　　就在国资委管理下78家主业非房地产的央企陆续有退市动作的同时，非国资委管理的中国烟草，却“逆市”进军房地产业，引发无数想象。 　　2009年9月处于筹备阶段，到处招兵买马；2009年12月，在北京市注册成立；2010年3月15日，在北京的土地市场上首度亮相，尽管颗粒无收，却仍一战成名—中国烟草专卖局、中国烟草总公司(以下简称“中烟”)旗下的中维地产，以“三月一变”的速度杀入地产圈，能否成为一匹黑马？ 　　地产业务整合加速 　　朝阳区崔各庄的大望京村1号和大兴亦庄X1地块，此刻已是远洋和中信旗下的资产。但在3月15日的那场抢地大战上，第一次公开亮相的中维地产，却因为这两幅地块抢尽风头，并由此让中烟搭建平台进军地产业的企图昭然若揭。 　　去年9月份，尚在筹备阶段的中维地产开始招兵买马；12月份，在北京注册成立。中维地产由中国双维投资公司、浙江省烟草专卖局(公司)(下称“浙江烟草”)、云南中烟工业公司(下称“云南中烟)3家发起，注册资本金为30亿元。 　　“公司将依托行业优势，整合现有资源，坚持市场化运作，打造核心竞争力，向我国房地产业的第一军团冲刺。”中维地产在招聘广告中毫不避讳其在地产领域的野心。 　　按照这份招聘信息透露的计划，中维地产试图发展成以北京为总部、下辖各地区域公司和项目公司的大型房地产集团公司。在未来几年，将以北京为中心，布局环渤海、长三角、珠三角三大区域和中西部重点城市，有计划、分阶段地进行高品位、高质量的房地产开发。 　　“中心地”北京的初次“试水”显然并不顺利，中维地产两度被拦在土地市场门槛之外。此后，随着各地土地交易的中断，中维地产在市场上没有公布更新的动作，5月7日北京楼市新政后第一场土地招标，也未见其身影。 　　但从5月初开始，中维地产在多个招聘网站吹响新一轮的“集结号”。与此同时，坊间传出消息，中维地产下半年很可能对青岛烟草集团旗下的地产企业—青岛颐中进行收购。种种迹象表明，中烟对地产业务的整合正在加速。 　　但此消息未获得中维地产的证实。该公司工作人员对时代周报记者表示，“领导目前很忙，没有时间接受采访。” 　　“2007年后，烟草行业进行了业务重组，非烟资产逐渐从主业中剥离出来。”烟草行业战略专家、阳民管理公司董事长周阳敏告诉时代周报记者，这两年烟草行业进行了大量的多元化企业清退整顿工作。 　　目前这些清退工作已进入收尾阶段。根据中国烟草官方网站公布的数据，2009年已经完成清退计划的94%。 　　“目前要探讨如何让多元化投资真正成为行业新的经济增长点。”国家烟草专卖局副局长李克明曾在公开场合多次表示，下一步的多元化发展进入整合优化的阶段。 　　在多元化投资整合的过程中，与其他一些不良非烟资产被转让的待遇不同，房地产业务备受青睐。 　　2008年，中国烟草专卖局旗下的中国烟草学会，顺势成立了新产业发展专业委员会，涉及房地产、金融、住宿餐饮、制造业、交通运输仓储专业。 　　“烟草行业如何来发展房地产？零打碎敲、小打小闹、各自为政的发展方式不可取，形不成规模效应，这种方式也是走不远的。”2009年8月在南昌召开的全国烟草系统房地产业管理与整合研讨会上，新产业发展专业委员会主任吴益就透露了国家局考虑搭建烟草系统房地产业整合平台的信息。“通过这个集团或公司来有效整合、盘活现有的存续房地产企业资源，发挥规模效应，提高企业市场竞争地位。” 　　此次中烟地产核心平台的搭建，在周阳敏看来，是中烟总公司层面的重大战略布局。即实现集团多元化经营，而地方子公司、分公司专业化经营。“从战略角度来看，这种动作是符合现代化企业战略的，对于公司本身也很有意义。” 　　地产业务显然被提到烟草行业多元化整合的战略高度。周阳敏认为，这同目前烟草行业面临着高额征税后利润空间压缩、控烟环境越来越严格等变化以及房地产行业的非正常高额利润等因素有密切关系。 　　财政部公布的《2009年1-12月全国国有及国有控股企业经济运行情况》显示，去年在石化、汽车、施工房地产、建材等行业利润继续大幅增长的同时，石油、煤炭、烟草等行业利润同比仍处下降区间。 　　而自2005年8月《烟草控制框架公约》在我国生效之后，烟草经营生产环境发生重大变化。最新消息称，2011年1月起，我国室内公共场所全面禁烟—烟草行业的发展将面临更多的压力和争议。 　　烟草系地产版图 　　“在中维地产成立之前，烟草行业的地产业务，已经零敲碎打进行了二十多年，区域性的地产业务整合也零零散散进行过。”中烟系统的一位内部人士向时代周报记者透露，“此次参与组建核心平台的云南烟草和浙江烟草，都是房地产开发做得较为成熟的企业。领导班子也是从浙江烟草调来的。” 　　烟草行业中的排头兵云南烟草，目前的房地产开发企业相对集中于云南烟草多元化管理企业—总资产32亿元的云南烟草兴云投资股份有限公司旗下。 　　“兴云投资早在1993年就已经成立，是云南省最早介入房地产领域的专业房地产开发公司之一，长期处于云南省房地产开发企业的第一方阵。”云南烟草兴云投资股份有限公司总经理邵明在南昌研讨会上介绍，“公司目前以房地产为主导产业，并涉足物业管理、宾馆酒店、金融保险、IT产业等行业。房地产方面已拥有云南世博兴云房地产有限公司、昆明万兴房地产开发有限公司、北海永丰房地产开发有限公司等三家房地产实体企业。世博兴云综合实力排名云南省前五名，万兴综合实力排名云南省前二十名。” 　　而浙江则是国内最早进行非烟产业资本整合的地区。2008年12月，浙江烟草就发出《关于部分地市公司多元资产无偿划转浙江烟草投资管理有限责任公司的批复》，将杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、台州、丽水、衢州、舟山等10个市烟草公司截至2008年10月31日账面部分多元经营的房产和土地无偿划转给浙江烟草投资管理有限责任公司统一经营管理。 　　浙江香溢控股在杭州、南昌、上海各地开发的“香溢花城”等系列楼盘，都做得风生水起。此外，浙江烟草旗下还拥有一家上市公司浙江香溢融通[10.85 -0.18%]，涉及地产、百货、担保、典当和保险经纪等业务。2010年3月底，香溢控股还击败万科南都等房企，一举拍下杭州富阳[0.48 0.00%]东洲街道黄公望村三地块，总面积近150亩。 　　“烟草系统投资的一些房地产企业，如浙江香溢房地产公司、福建海晟房地产公司、内蒙古派力房地产公司等，已经积累了不少经验，也锻炼了一批专业管理人才队伍。”吴益表示，“我们现在发展房地产业不是从头做起，而是具备了一定条件和基础的。” 　　由于过于庞杂，记者无法统计出中烟系统地产业务的规模究竟有多少，但从中维地产透露的信息来看，中国烟草无疑正计划将旗下分散的地产业务整合成一个地产帝国。 　　重金杀入 　　3月15日的北京土地拍卖市上，半路杀出的中维引起在场观者纷纷发问。有知情人透露这是中烟旗下的企业时，马上有人回应：“这个有钱！” 　　资金优势是烟草行业发展的首要优势，这也是烟草系统内部的共识。吴益就表示，“房地产是资金密集型行业，并且有比较强的财富增长能力。而烟草行业经过多年的发展，积累了大量的沉淀资金，从资金的流动性和增值性的角度来看，发展房地产业是一个比较明智的选择。” 　　国家烟草专卖局统计数据显示，2009年，全国烟草行业实现工商税利首次超过5000亿元，达5131.1亿元。而业内估计，行业中非烟资产大概有六七百亿元。 　　“房地产行业对金融业依赖极高，烟草行业的雄厚资金，能够满足开发房地产需要的庞大资金规模和良好的现金流的要求。”周阳敏对时代周报记者分析道。 　　而在吴益看来，由于烟草行业的经济地位，在社会上奠定了广泛而且良好的商脉和人脉关系，占有一定的社会资源，更容易获得房地产项目所在地政府的支持，这也是烟草行业的一个潜在优势。“由于烟草行业国有经济的身份，在房地产项目运作的规范性和安全性方面，具有较高的社会信任度，能够让地方政府及合作方更加放心，有利于增强合作互信。” 　　面对烟草行业的进攻，房地产业内人士反应不一。 　　合富辉煌(中国)副总经理龙斌对时代周报记者表示，“由于占据份额还很小，烟草行业下属的地产业务对于房地产市场的整体格局还难以撼动。” 　　“一般情况下，像烟草跨行业经营房地产这样的非相关多元化，经营效率会相对低于相关多元化。”但周阳敏还是表示担心，“由于烟草行业是垄断性经营资产。其进军房地产市场，会打破原本已经错乱的利润格局。” 　　另一方面，中央调控房地产的严厉政策出台后，房地产行业正面临新一轮调整。“房地产行业本身的非正常利润，将来会有大幅压缩，一批企业会倒闭，现在央企退出，多多少少也是一种自我保护机制。中烟如果逆势而为，也会承担压力风险。”周阳敏说。(时代周报)