超低价转让地皮 *ST珠江被疑贱卖资产 2010年04月23日 09:06 谢岚 　针对转让事项召开的临时股东大会只设现场投票，远程否决票被架空 　　□ 本报记者 谢 岚 　一面是上市公司打算以每平米815元的楼面地价转让位于海口市中心的两块黄金地皮，一面是当地早已破万的房价，*ST珠江的投资者们有点坐不住了。在某网站论坛上，股民们纷纷质疑：为什么一定要卖掉这两块地？这两块地的价格是不是被严重低估了？ 　　怕政府回收？ 　　4月10日，*ST珠江发布公告称，拟将所属龙珠三期项目用地的土地使用权以8178万元转让给海口鸿州置业发展有限公司（下称“鸿洲公司”），并由该公司在该土地上继续开发房地产项目。同时公司与鸿洲公司签订房屋预购协议，约定以本次土地使用权转让的总价购买龙珠三期项目竣工验收备案合格后的15000平方米的写字楼物业面积。 　　说到龙珠三期项目的两块地，就需要从22年前讲起。1988年，*ST珠江通过与海口市政府合作的方式，出资2000万元取得海口市滨海大道龙昆北路西侧、滨海大道南侧、海口海关用地东侧、海南外经委用地北侧地段的土地（包括水面），面积共230亩，海口市政府划出其中的120亩地由公司开发建设与经营。 　　此后，*ST珠江以此120亩地分别于1992年和1995年建设完成龙珠一期“龙珠新城”和二期“珠江广场”，剩余的用地28664.70平方米面积(由两地块组成：海口市国用籍字第G0436号和G0431号，面积分别为16152.62平方米和12152.08平方米)即为当时已作规划但未开发的龙珠三期用地。1995年后，因国内房地产市场低迷，龙珠三期的建设因此停止。 　　就这样，龙珠三期两块地皮一闲置就是22年，而最终的结果是，*ST珠江决定将其转让了事。对此，公司称，作出这一决定的理由有二。 　　一是龙珠三期项目建设以公建为主，按海口市规划局规定的各项规划指标测算，该项目总投资近18亿元。另根据《海口市超容积率用地管理规定》的相关规定，龙珠三期项目还需要补交约2亿元的土地增容费，这样开发成本将大幅提高，因上述资金、市场等诸多主、客观原因，公司目前开发建设龙珠三期项目确实存在较大难度。而公司将三期项目土地使用权转让，可减轻公司因巨额投资建设带来的资金压力和投资风险。以该笔土地使用权转让金额购买将来建成的15000平方米物业面积，避免了未来房地产市场价格波动的影响，持有并经营该物业还有进一步升值的潜力。 二是海口市国土环境资源局以未按时限开发建设为由已两次发文拟收回龙珠三期项目中的第G0436号地块，公司已于2009年9月18日向海口市国土环境资源局递交了《行政处罚申辩书》，说明龙珠三期项目用地G0436号土地依法不属于可无偿收回的土地，目前海口市国土环境资源局尚未做出最终的处罚决定，但仍存在该地块被政府无偿收回的风险。因此，公司只有尽快转让龙珠三期项目用地，让有实力的公司来运作该项目，才能避免上述土地不被政府无偿收回，以保全公司的利益。 　　没资金动工？ 　　上述理由似乎不能解开投资者的疑惑。“这两块地皮都处于海口市中心。”有了解情况的投资者认为，这样位置的地皮显然属于越来越少的稀缺资源，特别是在近两年地产商为找地“抢破头”，市场频频出地王的情况下，如此转让更是非常可惜。 　　在投资者看来，一般来说，只要地产商在动工，就不会收回地皮，而*ST珠江账面上有好几亿的现金，动工并不是问题。 　　目前*ST珠江尚未公布2009年年报，但从公司此前的三季报看，公司账上尚趴着3.5亿元货币资金（此外，流动资产近10.7亿元，短期借款约2.21亿元，应付账款约2310万元。），而且值得注意的是，2009年9月29日，*ST珠江曾发布公告，以所持有的西南证券限售股作为贷款质押物向吉林信托贷款2亿元，用途是公司的房地产项目开发。同时，2009年4季度，公司旗下的美林青城二期项目也已开始销售，该项目销售面积达10万平米，而目前售价近10000元一平米，因此不出意外也应该能回笼数亿资金。 　　不仅如此，对于股民来说，*ST珠江到底有没有钱，“看其语言不如看行动”。尽管公司喊穷，但去年底公司却又借给一家名为蒙能国际能源开发有限公司的企业高达7600万的委托贷款。公司称，这是为了提高公司的资金使用效率，降低资金成本。 　　“公司再借点款也可以自己开发建设，就退一步来说，不能单独开发，至少有联合开发的能力。”有股民如此道。 　　楼面每平仅作价815元 　　不仅如此，对于*ST珠江此次资产转让，不少股民对其转让价格颇多非议。 　　通过市场比较法结合假设开发法两种资产评估方法，2010年1月26日，海南正理土地评估有限公司受托对龙珠三期用地出具了评估报告，龙珠三期两块地的土地单价被评估为2853元/平方米，楼面地价为815元/平方米，28664.70平方米土地总计作价8178.0389万元。 　　而投资者质疑的焦点正是在于评估方法中市场比较法的时间点选择上。从*ST珠江披露信息中可以看到，此次评估参照的四个参照对象,交易最早是2009年1月，最晚是2009年8月。而众所周知，随着2010年1月4日国务院正式审批通过了关于海南国际旅游岛的规划，在其强大的号召力影响下，当地的房价就迅速一路疯狂飙升，几乎是一房难求。而龙珠三期评估时间正是在之后的节骨眼上，公司如此轻易匆匆脱手这两块黄金地皮，自然令投资者质疑。 　　是看空海南楼市还是贱卖资产？ 　　“在海口这样的地方，楼面价加上2500元也就是（每平米建筑面积）所有的成本了。”4月21日，某券商地产研究员在接受本报记者采访时表示。也就是说，鸿洲公司买下地皮后建成的龙珠三期写字楼物业项目，每平方米成本最高不过4000元。 　　而在记者采访中，海口当地一些地产中介表示，目前龙珠三期附近地段写字楼的销售价格大多在10000-20000元/平方米左右，即便偏远一点，也能卖到6000元/平方米。 　　事实上，根据双方协议，*ST珠江此次还与鸿洲公司签订了一份房屋预购协议，约定以本次土地使用权转让的总价即8178.0389万元购买龙珠三期项目竣工验收备案合格后的15000平方米的写字楼物业面积。算下来，此购买价格也折合每平方米约5452元。 　　因此，在不少股民看来，*ST珠江着实是贱卖了这两块黄金地皮，让鸿洲公司占了大便宜。 　　“公司有可能是看空后期海南楼市。”前述券商地产研究员道，但他表示，这个转让价格确实比较低，如此转让给其他公司，不排除里面“埋伏着”比较复杂的内因。 　　对此，本报记者也一直试图联系*ST珠江，希望能够获得对这些投资者比较关心的问题的解释。但截至报道发出，公司电话始终未有人接听。 　　值得一提的是，4月20日，一位海南当地监管局人士向本报记者透露：“我们也关注到了这一问题，要求公司补充资料。”该人士表示：“这里面的情况比较复杂，公司也有自己的一些考虑。” 　　内里情况到底如何尚不得而知。但按照此前公告，4月30日，公司将在海口召开临时股东大会讨论这一事宜。 　　让不少中小股民再度非议纷纷的是，此次股东大会只能现场投票，并未设置网络投票。而对于分散于全国各地的*ST珠江不少中小股民来说，千里奔赴海口股东大会现场并不现实，因此不少否决票就此“架空”。 　　当然，股民们也能用脚投票。自4月14日资产转让公告一出，*ST珠江股价连日下挫，由7.53元/股至昨日收盘6.53元/股，跌幅为13%。(证券日报)