深圳岗厦拆迁：“种房子”收获一村富豪 SRC-1 2009年11月12日 10:15 翟敏 　　深圳岗厦片区改造堪称目前中国最大的“城中村”改造项目。在其拆迁的过程中，楼房的主人们获得赔偿的数量，或也堪称全国之最。 　　深圳市福田CBD岗厦村旧城改造项目近期启动，拆迁工作全面推进。与此同时，岗厦村的改造正在创造一个令人难以置信的 “神话”——在房屋拆迁的一夜之间，500多栋楼房的主人集体跨入千万甚至亿万富豪行列。 　　然而，《每日经济新闻》记者调查发现，岗厦村大量拆迁楼房都是在几年前抢建而成的，通过增加楼层、扩大房屋面积，从而在拆迁过程中获取了堪称“天价”的补偿。 　　岗厦改造一等十年 　　无论是原住居民，还是初来深圳者，对于“岗厦”这个名字一定不会陌生。这里是深圳CBD中心区仅存的一片城中村，也是许多初来深圳的“淘金”者寻求租房的理想去处。 　　11月5日，《每日经济新闻》记者在岗厦村旧城改造现场看到，经过了大规模的拆迁之后，整个岗厦片区已经面目全非，几乎成为了一片建筑废墟。零星“屹立不倒”的楼房十分突兀地矗立在空旷的工地上，与附近CBD密集的商业大楼遥相呼应。 　　“说拆迁都说了十几年，今年下半年才正式开始拆。”记者在仅存不多的楼房内遇见了正前来收租的房东张彩霞 （化名）。“当初抢建的现在都发了大财，我们这些老实人却没有得到更多补偿。”张彩霞颇有些愤愤不平地说。30年前，她就嫁到岗厦村，几乎见证了岗厦从无到有，从贫穷到繁华的全部历程。 　　岗厦城中村改造，可谓十年一梦。早在1998年，为了建设深圳中心区，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行全面改造。但在此后的将近十年时间里，经历了数次“正式启动”，却又因种种原因不了了之。 　　在岗厦改造一拖再拖期间，发生了名噪一时的深圳蔡屋围“史上最贵钉子户”获赔事件。 　　1997年，深圳蔡屋围村民蔡珠祥、张好莲夫妇在宅基地上建起了6层住宅，建造花费120万元。2004年10月15日，蔡屋围村与开发商京基集团签了房地产开发合同，该村约4.6万平方米土地（包括宅基地）全部被卖掉，蔡的房子亦在其列。2007年拆迁接近尾声，蔡珠祥以补偿不合理为由拒绝拆迁。当时深圳房价不断飙升，周边新房已涨至约2万元/平方米；蔡珠祥夫妇俩提出补偿应在1.8万元/平方米。按这一要价，开发商补偿款将达1400万元。 　　最终，耗不起时间的开发商妥协了，1200万元补偿款打入了蔡珠祥账上。此事无疑对后来岗厦村的旧城改造产生了严重影响。福田区政府有关负责人透露，在蔡屋围村民蔡珠祥获得高昂赔偿后，岗厦村认同原先赔偿标准的村民立刻从85%下降到不足一半，岗厦村改造随后陷入僵局。 　　经过各方协调，直到2009年，岗厦城中村改造真正意义上的大拆迁才正式开始。深圳市福田区宣传部张宏化在接受 《每日经济新闻》采访时透露，目前拆迁工作进展顺利，仅剩下大概40多户居民没有拆迁，大多数均为香港人。整个拆迁将在2009年底前完成，届时正式启动项目建设，总投资约90亿元。 　　一夜之间集体暴富 　　蔡珠祥1200万元的补偿款在2007年被称为“天价”，蔡珠祥夫妇也因此被称为“史上最贵钉子户”。然而时隔仅两年，当初的“天价”今天看来已是“小巫见大巫”：岗厦村普普通通的一户便补偿上千万，房屋面积大的更是高达上亿元。 　　“我嫁过来的时候，这里还叫番薯村，非常穷，村里的人都靠种地为生，偶尔拿些农产品到海边渔村去换点海鲜改善生活。”张彩霞向记者讲述着她记忆中的岗厦村。 　　随着深圳大举开发，位于福田中心位置的岗厦村逐渐成为外来人员租住的首选之地，租金也一年年水涨船高。“外来的人多了，要租我们的房子，我们就建房出租，都是在自家的土地上翻建楼房，一栋比一栋高。”据张彩霞介绍，每月的租金收入，她家便可达到5万元以上，其他村民家的情况也差不多。 　　据了解，很多类似于张彩霞的原住居民后来都搬离了岗厦村，在深圳市区或者到香港另外购买商品房。他们现在回村的目的只有一个：收租。随着旧城改造的到来，这些房子面临被拆除的命运。不过，这些房子的主人并没有因此而受损，反而上演了“一夜暴富”的神话。有媒体将这次改造的造富过程形象地称为 “几百栋旧房屋倒下去，几百个超级富豪站起来”。 　　记者获悉，此次补偿方案分为两个标准：480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓；首层按1∶0.9补偿商业物业，二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。根据方案，可以选择全部实物补偿、全部货币补偿以及实物和货币补偿相结合。如果选择货币补偿，住宅公寓可获得1.28万元/平方米的补偿，商业物业则可获得2.38万元/平方米的补偿。 　　照此推算，岗厦原住民中亿万家族可能有20多个，而个人资产过亿的便有可能达到10人左右。 　　作为岗厦改造项目的开发商，金地大百汇房地产开发有限公司品牌总监吴贵峰在接受 《每日经济新闻》采访时坦言：“岗厦城中村旧改，确实催生了一批千万富翁以及若干位亿万富翁。” 　　拆迁前抢着“种房子” 　　张彩霞向记者算了一笔账，自家的房子可以拿到上千万元的赔偿，但张彩霞还没有签约。她似乎有些不甘心：“我不着急，我等他们（她指了指旁边的几栋楼房）回来一起签。” 　　据记者了解，截至目前，与张彩霞一样没签约的住户大约还有40多户。从今年4月起岗厦河园片区拆迁启动，少数房东仍然坚持不走，坚守在这片曾经繁荣而今却一片荒芜的土地上，低价放租。 　　在岗厦村拆迁现场，一位安保人员告诉记者，“尽管拆迁已经进行了大半，但有的人不肯搬走，里面还住着人，无法动工，牵连到其他相邻楼房的拆迁也无法进行，虽然已经停工几个月了，但那些人根本就不着急。” 　　在记者采访过程中，了解到更让人咋舌的情况：这些将被推倒的房屋，其中有许多都是抢建而来，当时有媒体称岗厦的抢建为“种房子”。 　　张彩霞回忆，“反正那些年隔段时间就有人建房子。大概在六、七年前，最早说要拆迁的时候大家都要建，一个村子经常是几十家都在建。” 　　记者多方了解到，岗厦村的抢建潮在历史上出现多次。上世纪90年代初，随着大量外来人口的涌入，住房需求出现短缺，当地原住民显然看到了房屋出租前景，开始了第一次建设高潮。 　　上世纪90年代末期，以及后来的2001~2002年，抢建潮再次兴起。1999年深圳《关于坚决查处违法建筑的决定》和2001年限制房屋违建的“两规”相继颁布，但这不仅没有对小产权房的违建抢建起到遏制作用，反而激发了深圳历史上规模最为庞大的两次抢建潮。 　　时至今日，面对公众对“抢建风”的质疑，在记者近日采访深圳政府的相关部门时，相关部门均以话题太过敏感为由而婉言谢绝。 　　据2007年深圳市国土局所作的住宅调查显示，深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。但不少专家认为，这个数据“相当保守”。 　　在拆迁前的岗厦村房屋中，究竟有多少是抢建而来，有多少是违章建筑？恐怕已经没有人能够说得清楚。可以肯定的是，当年那些抢建的楼房，后来大多数仍然拿到了产权，如今无一例外都获得了高额的补偿。 　　（每经实习记者王磊对此文亦有贡献） 　　专家视点 　　“城中村”改造之困 　　一直以来，“城中村”改造都是十分棘手的问题。一位不愿具名的开发商表示，这有很多历史遗留问题，还时常涉及纠纷，导致拆迁异常艰难，这也是开发商鲜少介入旧城改造的原因。“补偿期望值过高和恶意抢建，已成改造工作的最大障碍。” 　　深圳大学产业经济研究中心主任魏达志谈到，城中村改造是当今许多城市都面临的重大难题。据分析，困扰城中村改造的，首先是产权困境，大量违法违规建筑存在；其次是规划和补偿困境。 　　而在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授看来，旧城改造所面临的问题两个字可以概括，那便是“利益”。 　　宋丁说，城中村是一个特殊现象，是深圳在城市化发展进程中的特殊历史产物。当年深圳快速的城市化发展占用了农村的土地，同时也吸引了大量的工人进入深圳，而政府的居住用房建设却比较滞后。那些大量涌入又没有住房的外来人员，一个比较合适也较为无奈的选择便是租房。“一方面是外来人员的住房问题，另一方面是原住居民在失地之后的收入和安抚问题。‘城中村’一举两得，同时解决了工人无房和农民无地的尴尬。” 　　对于当时的违建抢建，宋丁认为应该给予客观的历史尊重。上世纪80年代末、90年代初时期，城中村确实存在大量违建楼房，不过，最初并不是冲着改造补偿而去的。 　　宋丁对深圳的城中村改造显得忧心忡忡：“类似于岗厦这样巨额补偿的城中村改造实际上是一个恶性循环，最终后果将十分严重。” 　　“政府和开发商付出的补偿很高，最终开发商会用更高昂的价格来把高成本涵盖。每一个城中村改造意味着整个城市整体运营成本的非常规上升。居民的消费水平跟不上城市运营成本的上升，导致整个城市运营的断层。” 　　宋丁还强调，“当初的蔡屋围高额补偿给岗厦村民带来了极大震撼，也给今日的拆迁难打下伏笔。对于深圳其他正在等着改造的上百个城中村来说，今日的岗厦或许将是又一个震撼。政府应该加强执法力度，不能一再‘弱势’下去。深圳的城中村，保守估计还要20年以上才能解决。”（每日经济新闻）