中国最贵写字楼爆客户争夺战 SRC-1 2009年11月03日 09:54 叶国靖 　　一个客户，引发了中国两栋堪称最高、最贵的甲级写字楼的暗战，背后不言自明的是谁的租金更有竞争力。 　　昨天，全球四大会计师事务所之一的安永，与上海浦东的国内第一高楼环球金融中心签下租约，他们此次拥抱新欢，告别的是仅入住一年多的上海浦西第一高价楼越洋广场，这两家租金都曾号称高达3美元/平方米/天。 　　没有硝烟的战争 　　CBN记者从环球金融中心方面获悉：安永此次一口气拿下18888平方米（实际使用面积），位于该中心第43至50层，总计8个楼面，成为第一大租户。而2007年下半年安永刚和越洋广场签下租约。面对主流租户的此次“出走”，越洋广场方面未向CBN表示自己的看法。业内分析，应该是环球金融中心打出了更有吸引力的租金牌。 　　虽然环球金融中心投资商森大厦（上海）有限公司媒体宣传部经理潘蓓昨天表示，目前该中心的高区对外租金约为15元人民币/平方米/天。但对于上述说法，同处上海浦东陆家嘴板块的某知名甲级写字楼投资方负责人向CBN记者透露，当地甲级写字楼普遍租金水平约为人民币6~7元/平方米/天。如今在空置率上升的背景下，多数甲级写字楼还推出了“免租期”吸引客户，即如签约合同为三年，业主报价在形式上保持不变，但一年中提供一个半月或两个月的“装修期”，此外还提供1~2个月的免租期，这样实际折合下来的租金打折不少。面对重量级的租户，环球金融中心对外报价依然保持高位，但是打折优惠的弹性相对较大。 　　作为浦东乃至上海甲级写字楼的坐标，环球金融中心依然处在艰难招租中。根据今年7月的数字统计，该写字楼的出租率终于从1月份的四成有些许上升，在五成到六成的出租率间徘徊，租金水平为每天8元～10元/平方米。而在2007年底，这一高楼的叫价曾一度高达每天20元/平方米左右。 　　仲量联行最新发布的“三季度报告”显示，2009年第三季度上海ＣＢＤ地段的甲级写字楼平均租金环比再次下滑至6．1元／平方米／天，其中浦东陆家嘴甲级楼的平均租金已跌破6元（为5．9元／平方米／天）。浦西ＣＢＤ的甲级写字楼租金环比下降4．4％，为6．3元／平方米／天。 　　目前沪上写字楼租金价格竞争激烈，业主换租频繁。全球五大代理行之一DTZ戴德梁行写字楼部董事陈浩手握若干栋知名甲级写字楼的招租权。昨天，他接受CBN记者采访时表示，总体而言，随着新落成项目的不断增加和新增需求的下滑，甲级写字楼之间对租户的竞争不可谓不激烈。延长免租期、增加装修补贴、免费车位、扩租优先权等已成为客户争夺的常用优惠条款。部分原来租金较高的写字楼下调租金以更有效地吸引租户。 　　由于当前租金处于下降通道，每一次搬迁或续签或许可能意味着更低的单位租金，无论升级或扩张面积都未必增加成本，因此对那些想调整业务结构的企业来说，置换写字楼不失为一个好选择。 　　未来堪忧 　　1997、1998年亚洲金融危机时，上海写字楼市场空置率一度跨越50%大关，浦东更是供应过剩。10年后的今天，历史好像出现了某种轮回。2008年上海写字楼空间的新增供应打破了1998年的纪录，成为一个新的五年的开端，这五年内的竣工项目数量开始飙升，新写字楼面积预计增加约160万平方米。同期世邦魏理仕的统计显示：去年全年供应量高达111万平方米，是之前三年供应量的2.4倍。而且预计今年办公楼的新增供应仍将达到87万平方米，持续的高供应量增加了市场修复目前供过于求状况的难度。　 　　坏消息仍在继续。　 　　尽管刚刚过去的三季度，上海甲级写字楼市场的吸纳量止跌回升，但今年乃至未来中期的租金预期仍然下行。 　　昨天，高力国际提供给CBN记者的最新统计数据显示，该机构预期2009年全年租金下调幅度收窄至15%左右。租金仍然在2011年触底，但下跌幅度较年初预期收窄，同时2011年之后的反弹幅度也较之前预期增大。 　　“针对低迷的市场，目前上海甲级写字楼的发展商仍在调整对策，如为应对未来几年的供应高峰，部分原计划未来2至3年内完工的项目预计将推迟上市。”另一家全球代理行高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤指出。 　　甲级写字楼市场成高级“集贸市场”？ 　　叶国靖 　　刘德扬在上海工作已10多年，是全球五大代理行之一第一太平戴维斯中国区执行董事。在他看来，2009年的写字楼租赁市场可能会像一个高级“集贸市场”——一群租户来挑办公室，因为早已供大于求，买家们相当强势，挑肥拣瘦，业主无奈只能妥协。　 　　妥协的另一个结果是引发新一轮租金价格战。　 　　戴德梁行刚刚发布的2009年第三季度写字楼市场活动报告显示，第三季度在上海市甲级办公楼市场有三个项目完工上市，这些项目的上市给上海市甲级办公楼市场带来132641平方米的新增供应。全市甲级办公楼租金的成交价格在2009年第三季度为每天每平方米6.9元，继续下跌，环比下跌2.13%。本季度全市平均空置率达到　15.25%。 　　从今天往后溯源：2008年初开始，这些“精贵”的甲级写字楼的租赁形势不断恶化。该机构介绍：上海写字楼市场已从卖方市场转入买方市场，2008年第四季度更是犹如坐上了“过山车”。2008年上海甲级写字楼的供应量约837000平方米，其中619000平方米位于浦东。　 　　第一太平戴维斯数据显示，2008年初上海甲级写字楼的空置率仅5%，截至2008年底空置率约15.4%，其中浦西空置率约8%，浦东则高达25.6%。25.6%的空置率，换言之即4平方米就有约1平方米空置。和住宅市场的火爆截然不同，甲级写字楼的实况往往被人忽视，情况并未彻底转好。(第一财经日报）