借道收购地方国企 绿地加速“弯道超车” 2009年08月07日 13:55 郝倩 郝倩 　　上海最大的房地产开发商绿地集团（下称“绿地”）正在不断加快国内扩张的步伐：一方面是在原来已进入的市场大举买地；另一方面，通过收购进入新的市场。这也是绿地董事长张玉良“弯道超车”的要义之一。 　　7月31日，绿地正式签约受让济南市房地产开发总公司（下称“济南房地产”）51%股权。之前的两场收购，分别是2005年控股南京城开集团和2007年初控股沈阳绿建集团。而这是绿地吞并的第三家全国省会级房地产国企。三次收购涉及总资产达50亿元人民币。 　　不难发现，绿地的三场收购，均发生在房地产宏观调控下市场由低迷向复苏转换的节点。其抓住的恰恰是收购兼并最佳时期。 　　收购济南国企攻入山东市场 　　通过收购济南国有房企，绿地快速进入了山东这一空白市场。按照该集团内部人士的理解，资本运作可以加快进入新市场的速度，且可获得更多政府资源等潜在收益。而这些当地资源在该集团扩展土地规模中将起到至关重要的作用。 　　公开资料显示，济南市房地产是山东省成立最早乃至在全国也是成立较早的国有房地产开发公司之一，资产规模超过9亿元，自1975年成立至今，累计建设各类房屋近700万平方米。按照该集团相关知情人士对CBN记者的表述：除去资产规模，该企业净资产仅为2亿元人民币左右，而收购价格则为1亿到1.5亿元之间。 　　目前，济南房地产的土地储备主要为泉景天沅项目的后续开发，面积约数百亩。相比济南房地产旗下几乎开发殆尽的土地资源，绿地集团此次收购的最大收成，是获得机会与济南市政府达成了五个项目开发建设的合作协议。 　　之前媒体报道所称的“山东第一高楼”即合作协议之一。CBN记者获知：该楼在济南市中心区，高度超过400米左右，建筑面积30万平方米左右。此外，还有京沪高铁济南站前广场项目，规划面积55平方公里；西部新城大学科技园项目建设用地合计约64.5公顷；唐冶新城项目占地面积约2000亩，规划建设大型居住社区；新甸项目总建筑面积近40万平方米。这五个项目将于近日正式挂牌，绿地将分期投入。 　　“济南房地产并非出现问题才寻求收购，而是希望借助绿地的平台，提升企业档次。目前，该企业的泉景品牌还将保留。日后，针对绿地如何介入品牌运作仍将进行深入探讨。”知情人士对CBN记者称。从目前的形式来看，绿地是控股角色，但尚不能全面取代原有运作团队。 　　以收购加速扩张 　　截至7月初，绿地集团新增土地储备15幅，土地面积已经超过3500亩，投入土地款约95亿元。统计显示，绿地1~5月累计新增项目建筑面积131万平方米，项目地价总额达31.55亿元，5月斥资18.73亿元在南昌和上海拿下4幅地块。之后该企业又于北京大兴拿下一个“地王”地块，成交地价为30.25亿元。 　　根据搜房网日前发布的《2009上半年中国房企土地储备排行榜》，截至今年6月底，包括恒大、世茂、保利、富力、万科等在内的10家房企土地储备总量超过3亿平方米。其中，上半年万科的储地规模达到414.6万平方米，位居各房企之首。 　　同时，收购房企则成为公开市场拿地之外的有益补充。早在多年前，绿地集团已经成立专业的团队运作收购兼并。而其兼并的对象多为有国有背景的房企。在2004年，上海宝钢建设和新华发行集团的部分股权都曾成为收购目标。　 　　2005年12月，绿地宣布收购南京城市开发集团，第一次收购股份为40.11%，另10%股份的收购将按照国家相关规定在2008年完成。之后，在2007年初，绿地正式受让沈阳绿建投资控股集团有限责任公司（下称“绿建控股”）95%股权。三笔收购涉及的总资产大约为50亿元，在整个绿地集团中扮演重要角色。 　　“为了快速拓展，公司也曾与云南的国有开发房企频繁接触，但是收购并未最终成功。”上述知情人士对CBN记者透露，在收购沈阳绿建控股之后，上海绿地沈阳事业部与其两条线运作，各有项目。 　　按照CBN记者所了解到的绿地集团收购惯例，从收购到改制，继而提高效率和市场化运作，更多的时候，收购完成时，绿地可一次性在当地取得从建筑、土地、设计直至管理团队等资源。所以，单笔收购不能以土地与房产计量。 　　“上半年，绿地房地产预销售金额、回笼资金、预售面积等均大幅超额完成年初制定的半年度指标，并创同期历史新高。”张玉良透露，下半年将争取超额完成年初制定的各项经济指标，全年业务经营收入突破600亿元、利润总额突破40亿元。(第一财经日报）