地王频出背后：二、三线城市流拍率仍居高不下 2009年08月07日 13:53 张艳红;俞海霞 张艳红　俞海霞 　　中国土地市场的繁荣，有可能已经被局部放大。 　　尽管6月份以来各大城市的新“地王”一个接着一个，但全国土地市场的低迷景象并没有根本改变，二、三线城市土地频频流拍，便折射出市场的分化。 　　而以万科A（000002.SZ）、中海地产（00688.HK）为代表的地产巨头，始终保持“参与但不追高”的谨慎态度，以旁观者的姿态欣赏新崛起的同行们在土地市场上的“激情表演”。 　　局部繁荣 　　有机构的统计显示，6月全国土地市场成交放量，开发商拿地意愿强烈，进入典型的“地王月”，总价“地王”8次被刷新。同时，6月全国60个重点城市共成交土地713宗，环比增加5%，同比增加73%，成交土地面积2686万平方米，环比增加29%，同比增加117%。其中，住宅用地成交267宗，面积1503万平方米，环比增加35%，同比增加94%。 　　事实上，5月份开始，在北京率先燃起的抢地大战很快就蔓延至其他大城市，上海、广州、深圳、杭州等地的地王“前赴后继”。北京上半年成交地块逾1/3集中在6月下旬，而且成交地块都是区位环境较好的“黄金地块”。 　　在一线城市中，“抢地”大战随处可见，市场好像已经全面复苏。但如果抛开几个大城市的“光环”，将目光投向全国范围时，土地市场也许只是“看上去很美”。 　　中国指数研究院的报告显示，通过2009年上半年10个重点城市累计成交量可以发现，累计成交量同比增加的仅有武汉、成都、杭州3个城市，其他7个城市累计成交量则同比下降。 　　如果统计范围放大到全国60个城市，情形可能更加糟糕。上半年，全国60个重点城市共推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1126宗，同比减少25%，推出土地面积6485万平方米，同比减少24%。 　　中国指数研究院分析指出，前几个月土地市场成交量同比下降一方面与政府住宅用地推出量同比下降有关，另一方面和推出地块区位条件有关。土地大战一般只发生在地段较好的地块中，地块条件一般的地块交易相对“平淡”。以北京市场为例，北京上半年共成交住宅用地225万平方米，同比下降41%。而今年5月15日，保利以3.8亿元的底价拿下密云17.8万平方米住宅地块，折合楼面地价仅1220元/平方米。 　　但是，值得关注的是，虽然一线城市的土地市场上已经没有再发生流拍的现象，但底价成交的地块数量仍然占比较高。根据克而瑞中国房地产的统计，上海6月份成交的地块中，以底价成交的地块占比高达73%，出现100%以上溢价的地块占比仅19%。即使是土地市场近期表现抢眼的北京，上半年成交的土地中，仍有60%是以底价成交的。而在二、三线城市，土地流拍率则依然居高不下。 　　万科、中海的谨慎 　　万科在刚刚发布的中期业绩报告中指出，截至6月30日，公司总共获取新项目15个，合计权益建筑面积333.2万平方米。7月初以来，又新增权益建筑面积81.4万平方米。至此，万科今年共新增项目权益建筑面积414.6万平方米。 　　万科也因此成为今年获得土地数量最多的发展商。不过，该公司新增的土地，绝大部分位于二线城市。即使是一线城市，万科今年的表现也与2007年迥然不同，不再追高抢夺“面粉贵过面包”的地块。 　　万科总裁郁亮表示，由于市场回暖过程中一线城市的销售增长速度更快、幅度更大，市场对一线城市预期更为乐观，一线城市的土地竞争相对其他城市也更加激烈，为了保证项目的收益水平，万科本年新增的项目多数位于沈阳、鞍山、青岛、无锡等非一线城市。 　　郁亮还在8月4日的业绩说明会上再度强调，万科今年购入的每一块土地，在进行盈利测算时，都是基于房价稳定的预期。“万科以后也不会购入那种需要房价大幅上涨才能盈利的土地。” 　　比万科更加谨慎的，是中海地产。这个被香港投行称为“另一类动物”的开发商，在2007年的“地王”争夺战中，就表现得相当克制。因此，该集团得以在2008年“抄底”土地市场，新增10个项目，同时也是一线地产公司中，唯一没有在2008年计提“存货跌价准备金”的发展商。 　　今年，中海地产在内地的土地市场上，始终按兵不动，“参与但不追高”。在刚刚结束的苏州“地王”拍卖会上，中海地产最终放弃了与保利地产的纠缠，空手而归。 　　“历史地王”的阴影 　　就在“新地王”不断被推出的同时，2007年一大批“历史地王”的阴影却在背后蔓延。日前，富力地产（02777.HK）旗下的佛山“地王”，被当地政府部门宣布收回。这是广东目前所收回的土地中金额最高的一宗“地王”土地，涉及地价高达47.05亿元。作为代价，富力地产当初缴纳的2.4亿元保证金被罚没。 　　富力地产是于2007年9月19日以超底价1倍的价格竞得佛山当年的“地王”——东平新城地块。但就在该地块成交之后的第8天，针对房地产市场的“9·27”政策出台，各地房地产市场急速降温。此时，离富力地产支付佛山地王30%首期款的截止日期还有3天。佛山市国土部门没有披露富力最终缴纳了多少地价款，仅表示“给了一点点”。对于此番作出收地的决定，佛山市国土部门颇为无奈。 　　而这，极有可能只是广东清算“历史地王”的开始，开发商在土地交易中的违规行为，接下来将面临一系列的处罚。就在佛山公布收回东平新城地块前夕，广州市国土部门已经公开表示，对2007年出让的土地进行清查的结果显示，8宗土地中存在开发商“没有履约”的情况。该局已经针对这些地块作出了处罚意见，并上报广州市政府，其中，不排除部分地块被收回重新出让。 　　广州市国土房管局副局长黄文波此前接受媒体公开采访时也指出，现在主要是企业已经违约了，即土地出让了，但是企业没有如期缴交土地出让金，已经构成了违约。至于对企业违约的处罚，黄文波透露，可能是“没收土地出让金，收回土地使用权，并且进行罚款。”插图/苏益 12个城市住宅用地流标率达15% 　　二、三线城市土地开闸，地价回升 郝倩 　　中原地产研究中心的统计显示，截至6月底，12个被监测城市的土地流标率为13%，与5月份持平；其中居住用地流标率为15%，与5月相比有所下降。截至6月底，上海、广州、深圳和杭州今年均无居住用地流标；而沈阳、南京、重庆和成都居住用地流标率相对较高。 　　据了解，原定于7月中旬出让的沈阳中华路22号地块因无人报价而流拍，当地土地主管部门只得把截止日期顺延到8月。与一线城市“地王”备受追捧不同的是，沈阳市该地块实属“地王”项目，却“不幸”流拍。 　　与此同时，二线城市开始加大居住用地供应量。根据中原地产研究中心7月底发布的最新一期土地月报：6月居住用地供应量较前12月均值增加45%。其中，重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市放量明显。与此同时，成交异常火爆，居住用地成交面积比前12月均值翻一番。地价水平也明显回升，已经接近2008年的最高值，但未达到2007年峰值。 　　地价方面，6月12个被监测城市土地楼面地价为2421元每平方米，高于前12月均值117%，其中居住用地2999元/平方米，高于前12月均值101%，已经基本接近2008年的最高值，但仍未达到2007年峰值。 　　“去年开发商严重缺钱，银行不贷款，销售不顺畅，所以他们既无拿地能力也无拿地信心，因此政府推地意愿也明显降低。强市背景下，开发商捂房；弱市背景下，政府捂地。”一家不愿透露姓名的开发商对CBN记者表示。 　　国家统计局的数据显示，今年1~6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5%；完成土地开发面积11010万平方米，同比下降15.2%。 　　8月初，搜房网排出的储地榜前10名房企中，除恒大和绿地外，其余均为上市房企。前10位房企的土地储备规模均在2000万平方米以上，总量超过3亿平方米，而据公开数据，全国每年房地产开发规模仅为6亿到7亿平方米。 　　“上半年的土地市场仍然较为低迷，主要在于地方政府推地不够积极。而之前一年中政府所推出的土地也是以商业，或是工业地块为主，住宅地块寥寥。而从现在的市场行情来看，一些顺利渡过资金难关的开发商迫切需要加快购地速度，但是市场上合适的土地相对供应不足。这也是导致今年6月“地王”快速刷新的部分原因。”该开发商对CBN记者称。 　　“就像供需失衡，楼市飞涨一样，土地市场也可套用同样逻辑。这一现象一直到5、6月份才略有缓解。可以预想，到8月份入市土地会继续快速增加。”他说。 　　确实，当开发商都流露出拿地的“欲望”时，各地相关部门都不失时机地推出大量土地。在5月一线城市土地市场回暖的带动下，二线城市开始加大居住用地的供应量，6月居住用地供应占全部用地比例38%，再次超过前12月均值。 　　6月12个被监测城市土地整体供应1462公顷(276幅)，高于前12月均值38%，其中居住用地供应552公顷(68幅)，高于前12月均值45%。12个城市中，一线城市居住用地供应较4、5月略有放缓，重庆、武汉、沈阳、南京和杭州等二线城市则加大居住用地供应量，其中重庆放量显著。（第一财经日报）