产权市场房产项目重获垂青 2009年07月28日 14:13 新一轮楼市回暖在产权市场上得到反映。上海联合产权交易所最新数据显示，受金融危机影响，今年上半年上海产权市场上房地产成交项目为95宗，成交金额59亿元，与去年同期相比分别减少18.1%和34.19%。不过，今年第二季度开始，房地产成交项目逐渐增加，6月份更是放出大量，一个月成交20宗，成交金额36.06亿元，与去年同期相比分别增加33.33%和5倍。 7家竞夺 溢价成交 　　在上海联合产权交易所6月份的成交项目中,房地产类别在宗数和交易金额上都拔得头筹。比如上海新隆房地产经营有限公司100%股权及34797140.26元债权转让，成交价格为6350万元；长沙市怡海置业有限公司60%股权转让，成交价2.31亿元；上海奕海领秀置业有限公司95%股权转让，成交金额4216.62万元；上海金山房产经营有限公司98.329%股权转让，成交价9995.8万元；上海益流置业发展有限公司100%股权转让，成交价格56647.42万元；上海丰泽置业有限公司100%股权转让，成交价格3.3亿元……这其中，还有不少还是竞价，最后成交价高于挂牌价，比如上海新天地房地产开发有限公司100%产权成交价出现了193%的溢价，成为楼市回暖的一个缩影。 　　上海新天地房地产开发有限公司100%产权转让项目是4月30日开始出现在上海联合产权交易所正式挂牌队列中的。这家公司于2004年由上海新天地置业发展有限责任公司出资成立，注册资金为2475万元。该公司位于宝山区沙浦路新天地荻泾花园项目分四期开发，整个开发项目占地面积为16.8766万平方米。其中一期占地面积为39530.10平方米，已经开发完成，余218个地下车位外，其他全部已销售；二期为在建工程，占地面积为42151.08平方米，已基本完工，但尚未销售；三、四期尚未开发，合计占地87084.82平方米。此外该公司还向银行长期借款17757万元，以新天地荻泾花园二期在开发商品房及二、三、四期土地使用权抵押。经评估，截至2008年10月31日，上海新天地房地产开发有限公司资产为63835.95万元，负债17718.29万元，净资产为46117.66万元，因此把挂牌价确定为46117.66万元。 　　上海新天地房地产开发有限公司100%产权出让项目挂牌后，立即吸引了众多境内外房地产企业的关注。最终由旭辉集团股份有限公司、农工商房地产(集团)股份有限公司、上海盈联投资有限公司、上海中万置业投资有限公司、上海锦和投资(集团)有限公司、复地(集团)股份有限公司、上海绿地海珀置业有限公司、上海闵行联合发展有限公司和融侨集团股份有限公司等9家颇具实力的企业分别向交易所递交了举牌材料。此后，盈联公司和复地集团因故退出。因为出现诸多意向受让者，出让方决定以电子竞价的方式来确定最终受让方。 　　6月26日，7家竞买人在上海联合产权交易所进行了专场电子竞价，经过一个多小时的激烈争夺，最终由上海绿地海珀置业有限公司以88917.66万元摘得标的，对照该项目原来的挂牌价46117.66万元，增值幅度达到了193%。 　　新推项目 亮点多多 　　竞买者为什么看上了上海新天地房地产开发有限公司产权？几家竞买企业都认为，这一项目收益持续、稳定，在房地产市场升温的环境下，显出了投资价值。 　　而对上海新天地房地产开发有限公司来说，这次退出也操作得比较理想，通过上海联合产权交易所公开透明的这个交易平台，达到了国有资产的保值增值和公平受让，这也反映了上海在融资和投资人市场中信息广泛传递的优势。 　　最近在上海联合产权交易所挂牌的项目中又增加了一批新的房地产公司转让项目，为投资者提供了更多选择，其中一些项目有颇多亮点。比如转让100%股权及21175万元债权的上海乾鹏置业有限公司是一家项目公司,系上海强生房地产开发经营公司的全资子公司,成立于2002年12月,注册资金人民币5000万元,公司开发项目为“福都商厦”,现已全面竣工。 　　福都商厦位于繁华的豫园商贸旅游区,建设用地3840平方米,总建筑面积16918.18平方米。地下一层至地上三层商业用房53套,建筑面积9561.36平方米;四至六层办公用房36套,建筑面积5284.38平方米;地下二层库房1196.27平方米,并拥有56个车位的平移式机械车库。商厦为框架建筑结构,外立面采用石材贴面,内部公共区域装修选材高档,整个大楼采光通风良好,建筑风格现代简洁并与豫园整体风貌相协调,平面布局充分考虑使用功能,规划合理。 　　该幢建筑整体产权转让,未出租,可由具备经营管理经验的受让人自主经营该项目。而且福都商厦位于豫园商贸旅游区，该区域人流充足、消费力强劲、国际知名度高，拥有良好的商业氛围,地块升值潜力大，商用物业具有较大的投资价值。随着该区域整体规划改造的进一步实施,以及豫园商业区地铁通车后,将贯通南北,直达豫园、外滩、陆家嘴等地区,交通更为便利。 　　挂牌出让100%股权的上海神州投资有限公司核心资产是位于上海市黄浦区著名的豫园商城板块内某住宅小区的商业裙房11009.42平方米。该区域商业气氛浓郁,周边主要为高档住宅及旅游商业，坐拥香港名都及豫龙坊两座集购物、餐饮、娱乐和文化休闲于一体的大型购物广场。 　　该商业裙房的建筑结构及所处位置条件显示,其用途广泛,既可用于企业办公,又可作为商业经营场所。据市场调研,该裙房部分用于开设商务酒店,部分出租或自用,均可取得稳定收益,因为豫园商业区周边的酒店物业分布较分散,主要位于南京东路商圈沿线,为南京东路、延安东路、外滩三大区域交汇处。然而距离豫园1000米以内的只有4家,市场供应量不足。根据网上调研得出,该区酒店物业受关注程度很高,从出租率来看,各酒店物业基本都已达到了95%左右,处在供不应求的状态。该区域酒店类型和等级有很大延展性,以经济型、商务型为主。除去五星级豫园万丽酒店外,其他为数不多的酒店物业多为几年前竣工的项目。 　　大局向好 出手小心 　　由于预期楼市复苏，不少房地产企业加快了在二级市场的“淘宝”行动，除了从拍卖市场拿地，同时也通过股权交易的形式获得土地，获得项目。在上海联合产权交易所挂牌的一些商业地产项目尤其受到关注。 　　上海熙麟房产咨询有限公司执行董事孙健宏就非常看好商业地产的市场前景。熙麟成立于1999年，是一家定位于以商业地产为主导的咨询服务企业，致力于商业区发展规划、项目策划、独家代理、一般代理、项目管理、企业服务等，公司拥有一批行家，熟悉国际商业模式，精于本地运作经验，汲取现代商业规划理念，来赋予项目新的商业价值，组合优化的租户群体，打造城市地标，其客户中有许多世界一线品牌。孙健宏向记者透露，尽管遇到金融危机，但是许多大品牌并没有停止开店，对中国的商业地产依然有很大的需求，比如GUCCI、优衣库等都在上海新开设或即将开设更大规模的店铺。此外，从内陆城市和二三线城市看，零售业还是一片欣欣向荣的景象，重庆某高端商场今年上半年的销售额同比增长了18%，这些城市消费潜力很大，在国家“扩大内需”的政策推动下，商业地产投资前景可观。 　　不过，孙健宏也指出，就具体的一个个商业地产项目而言，投资却不可盲从。商业地产不同于住宅，它其实融合了地产与商业两种业态特征，投资者必须懂房地产，也应该是知晓商业规律。如果设计策划经营得好，商业地产带来的回报远远高于住宅，但是如果设计策划不符合商业规律，那么其风险却十分巨大。近年来一些商业地产贪大求奇，没有经过专业的评估和规划，结果一些零售“巨无霸”落成后人气全无，生意惨淡。在投资前，向专业公司咨询，加强实地调研，认真规划，都是十分必要的基础工作。商业地产投资至少需要两到三年的准备期，后续也需要较长的市场培育期，如果心理浮躁缺乏耐心，那么就不适宜投资商业地产。 　　行家还提醒，目前，银行对房地产贷款谨慎，企业融资不易。而商业地产项目开发周期长、投入高，资金需求大。所以可以考虑与资本或其他企业合作，让出一部分利润，共同开发项目。商业地产实际上拼的是理念，所以引进经验丰富、优秀成熟的管理团队，比单单一个好的地理位置重要得多。（解放日报）