产权市场“卖风景”成风 2009年07月28日 14:11 　“会当凌绝顶，一览众山小”，登临泰山是许多人的梦想。那么，五岳之首的副岳你会感兴趣吗？ 　　近日，“泰山副岳邹平白云山旅游开发项目”在上海文化产权交易所挂牌。资料显示，白云山因长寿白兔公隐居于此而得名，它是汉武帝等封建帝王封禅祭祀之地，也是我国道教文化的发祥地之一。该项目开发占地约10平方公里，主要建设牌坊、玉皇宫、碧霞元君 祠、王母池等十余个景点，建设面积约10000平方米，转让底价为3000万元。 　　除此以外，开门迎客不久的上海文交所还吸引了袁紫兰避暑山庄旅游开发、丝绸工业旅游文化景区建设等一批景区开发项目。而在上海联合产权交易所的挂牌信息中，来自西北地区旅游资源项目也集中挂牌，且标价不菲。记者了解到，今年以来上海产权市场上频现几千万元甚至数亿元的景区开发项目，旅游产业相关项目成交也表现不俗。但业内分析认为，买卖双方的“醉翁之意”不仅仅是在好风光的景区。 　　叫卖过亿元不稀奇 　　除上海产权市场之外，国内各地产权交易所都纷纷迎接“外来客”，不少旅游资源甚至“一鸡多吃”，挂牌于多个产权交易平台。 　　近期，“西夏帝王陵复原及改扩建”挂牌上海联合产权交易所。项目介绍中，建设内容及规模包括：对现有的西夏博物馆进行搬迁、扩建，占地面积50000平方米；依据目前已经掌握的建筑形制、工艺、材料、环境、建筑色彩以及附属文物等资料，对6号帝王陵进行复原，挖掘西夏时期的民俗民情，建设西夏风情娱乐园。 　　据市场前景分析，西夏王陵素有“东方金字塔”之称，在国内享有很高的盛誉。以西夏王朝9座帝王陵、256座陪葬墓群、祖庙、窑址的地面建筑遗址为载体的西夏文化，以其神秘的色彩，每年都吸引了大量的游客前来观光旅游。随着国家对3号陵的清理发掘，西夏博物馆馆藏文物逐年增多，游客数量逐年上升，开发前景良好。 　　一掷亿元，可能收到怎样的回报？项目建成后，预计游客的平均消费水平将达到120元/人次，游客年接待量将达到40万人次(目前的年接待量为30万人次)，年营业收入4800万元，可实现利润2000万元，投资回收期9年。 　　记者发现，挂牌上海联合产权交易所的“中华回乡(纳家户)文化园二期扩建”项目标价高达3.5亿元。这样的“天价”背后，“卖点”是什么？据上海联交所挂牌信息显示， 中华回乡文化园是被宁夏回族自治区列入“十五”期间优先发展的旅游项目之一，也是被自治区发改委批准立项开发建设的回族民俗旅游项目。本项目将中华回乡风格与世界伊斯兰建筑风格实现有机结合，形成独具地方特色的建筑群，将使中华回乡文化园更增添一份独特的魅力，发展前景广阔。项目区位于古老的纳家户清真大寺北侧，紧靠石中高速公路永宁段出口，距永宁县城不到一公里，交通十分便利，基础设施完善，为项目建设提供了便利的条件。 　　在经济效益预测上，这样的投资重金看似回报颇丰，但公开信息也告知投资人项目回收期同样并不短。项目建成后，预计年接待游客60万人次的旅游市场，每年可实现营业收入28000万元，利税3000万元，投资回收期8年。据悉，目前该项目的一期总投资1亿元，共占地300亩，并已完成二期扩建规划及二期扩建可行性研究报告。 　　“醉翁之意”在旅游地产？ 　　目前，伴着国家在房地产开发领域一系列新政的出台，随着欢乐谷超大主题公园社区即将在上海开演的期待，旅游地产一度成为了许多房地产开发商关注的焦点。 　　据悉，早在2005年，武汉丰台集团投资1.7亿元，在湖北应城成功打造汤池温泉，由此直接引发了当时省内泡温泉热潮及温泉投资热。业内人士透露，景区投入相当大，仅靠门票和住宿，回收成本的周期很长。相反，依托景区建成大型的商业区、居民区，一旦景区人气起来了，将会给相关旅游地产带来巨大盈利空间。 　　放眼国内，旅游地产的最大手笔出自深圳华侨城集团，华侨城在世界之窗、欢乐谷等四大主题公园的周边开发一系列房地产项目，获得巨大成功。此后，珠海、三亚等地的产权式度假酒店等也日益兴盛。 　　记者了解到，目前中国旅游房地产开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。其中，休闲度假住宅是指依托旅游度假区或城郊风景区开发的住宅式房屋，产权酒店是指将酒店的客房按房地产的模式进行出售，购买者获得客房产权后再委托给酒店的管理方进行统一经营获利的一种投资性房产；时权酒店是一种从国际上引入的创新模式，是将旅游房产按使用权进行分拆销售的模式；高尔夫别墅是建设在高尔夫球场周边的高档度假房屋。 　　旅游房地产尽管在国内蓬勃兴起，但依然属于起步阶段。专家分析认为，目前旅游地产处于投资与投机并存阶段，主要沿袭城市地产的运作模式，但房地产的炒作边缘化、城郊化、普遍化，许多个人购买者依然按照城市地产的盈利模式操作旅游地产。 　　投资“风光”回报几何 　　中国旅游研究院7月8日发布我国旅游经济报告称，受金融危机和甲型H1N1流感疫情的双重冲击，今年上半年，我国旅游业陷入自非典以来最困难的时期，旅游市场呈现“总量增长，两升一降”态势，产业发展低位运行。在这样的大环境下，旅游资源四处吆喝，效果如何还是一个未知数。 　　报告还显示，2009年第一季度，我国旅游产业延续2008年第三季度以来的低位运行状态，但局部出现一些积极的变化。虽然旅游企业的经营绩效不佳，但整个行业的就业基本稳定，投资水平仍然较高，并且企业家信心有较为明显的提升。从不同业态来看，旅行社和饭店经营状况较差，而综合性旅游企业和景区经营状况较好。从业务类型来看，经营入境旅游的旅行社、涉外高星级饭店、商务饭店等受金融危机的影响较大。 　　据了解，产权市场上转让、融资等旅游资源有些曾风光一时。据了解，由于旅游行业具有和其他行业关联较多等自身特点，同时已经成熟的景区旅游资源相对丰富，酒店、景区数量多，竞争较为激烈，投资旅游风险性较大，一些投资者觉得投资旅游资金运作效率不高，因此萌生了退资念头。 　　不难发现，仅在上海产权交易市场挂牌的项目中，不少项目还只是开了个头的初级开发项目，这意味着当前接盘的人需要对风景区进行深加工。现在有不少转让的风景区都存在这样的特征。风景区经过初级开发和包装后，也就是一期开发后就匆匆摆上了交易台。 　　专家认为，当前转让的一些景区普遍存在的问题是一期开发相对粗糙，有些景区由于资金、人力等多种原因，只是经过初级开发和包装宣传便开放接待游客。同时有的风景区的初期开发仅仅是一种投资行为，投资者的目的就是在于景区升值之后转让盈利。因此，这些转让的景区基础设施比较完善，但是细节开发相对不足，对日益挑剔的游客，可能无法立刻形成吸引力。专家提醒，有意接手景区和酒店的投资者，转手炒卖资源很难获取高回报，尤其当风景区和酒店整体状况不佳的时候。因此，购买之前就应该对今后如何经营有明确的思路，做好向经营要效益的心理准备。 （解放日报）