沈竹：小产权房的狼虎博弈 2009年07月16日 10:51 沈竹 无疑，小产权房是个怪胎。 　　在我国城乡二元体制下，两块其他条件完全相同的建设用地，若其中一块是国有土地，便可出让、转让、出租和抵押，并得以在交易中体现价值；而另一块集体土地，则基本只有自用的权利而缺少交易的机会。 　　于是，城乡交界处，一方是饥渴的无法忍受高房价之压的老百姓；另一方是眈眈觊觎城市房市利益风眼的乡镇一级政府。双方之间形成了基于巨大交易需求的狼虎博弈。 　　一方虽然知道，根本没有合法产权，但是他们压根儿就不要产权，将法律保护弃之不要；另一方信誓旦旦，但根本无权签约卖地，但是他们原本就有恃无恐，也将国法党纪弃之不理。架空法律，成了狼虎双方共同的默契。 　　然而，法律开始发出声音。默契被打破，仍旧因为利益。 　　6月24日，北京宋庄小产权房第一案历经三年迎来终审，结果是购房人李玉兰搬家，卖房人马海涛需赔付对方28万余元。面对这个巨额的赔偿，农民马海涛的妻子告诉记者“难以支付”，而李玉兰也仍希望双方在案件执行阶段达成调解，自己可以不搬出房子。 　　这是小产权房第一次接受法律的洗礼。但它的标本意义并没有大家预期的那样具有参考价值。原因有三： 　　第一，宋庄村民马海涛看到其2002年卖给李玉兰的房屋迅速升值，2006年反悔引发此次诉讼，类似宋庄靠文化产业迅速拉升房地产价值的情况不具有普遍性。所以，这样反悔的潜在风险也不在小产权房中具有普遍意义； 　　第二，此类情况属于村民直接面对买房者，属于一对一的情况，而更难解决的是一对多，也就是由开发商参与大规模建设的小产权房； 　　第三，李玉兰作为无过错一方，即不知晓房屋合同无效、房子不能买卖的无辜一方，才获得如此巨大的赔偿款。而大多数买小产权房的人是明知房屋产权情况的。 　　但是，这个案件的结果给大家最大的启示是：小产权房——能私下调解的最好私下了结。所以截至目前，宋庄14起此类诉讼中，有5起已经因双方达成协议实现了调解或撤诉。 　　法律再一次成为特例，法律的判决也再一次成为“小产权房”可以生长的理由。 　　于是，不买的人觉得自己像傻瓜——人家都住得好好的，不买会不会亏了？ 　　买的人存在潜在的心理：城市房价这么高，我根本住不起，住一天算一天，有一天转正了交点儿罚金就交点儿； 　　卖地的乡镇一级政府的想法：国家管就听国家的，地方管就听地方的，建了的楼住人的房，你还能怎么样？ 　　所以，几乎每一个城市的边缘都有小产权房的领地。深圳小产权房在房地产市场所占比例超过50%，太原大约是40%，北京大约是30%。小产权房远低于各大市区的商品房价格，满足了千万外来人口的居住需求。 　　所以，国家从上世纪90年代开始就屡次出台小产权房的整改意见，而小产权房却发展得越来越快。最近的一次：5月21日，深圳市四届人大会议通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，深圳的小产权房再次热销，补收土地出让金之后产权转正的传闻沸沸扬扬。直到20天后，国土资源部调查后认定深圳市人大处理的是国有土地上的违法建筑，与“小产权房”有本质区别，各种传闻才平息下来。 　　之后监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部门又联合发文，明确如有地区发生土地违法案件造成严重后果等五种行为，将对县级以上地方人民政府主要领导人员和其他负有责任的领导人员，给予警告或者记过处分；情节严重的，将给予撤职处分。 　　而国家出台的政策似乎是干打雷不下雨，使得乡镇一级政府更多地长期处在有恃无恐的状态中。 　　国土资源部副部长 小苏近期表示，中央或国土资源部不会就小产权房出台统一的文件。这种旨在放权的政策由于缺少具体的解释，更多地被乡镇一级政府理解为“不管”。北京郊区某村长这样判断：这时再开发新的土地简直是往枪口上撞，而继续卖楼则是另外一回事。这种上有政策，下有对策的执行过程只能让大家越来越看好小产权房的发展。（中国经济周刊）