房地产股权持续热销 抛盘者坚持看淡今年楼市？ 2009年01月21日 08:39 家路美 　　□ 本报记者 家路美 　　 　　近期，北京等地产权交易所陆续传来房地产企业股权挂牌的信息，而且，其中不乏价格逾亿元的大宗交易。一位分析人士称，房地产企业股权频繁转让的背后，是当前房地产市场的现状以及未来发展形势。在楼市预期不太乐观的前提下，房地产企业的重组整合行动有可能越来越多。 　　地产股权持续热销 　　在2008年的最后两个月里，产权交易所连现房地产股权卖单。 　　最新的一个卖单出现在2008年12月29日，中国葛洲坝集团挂牌转让旗下葛洲坝海集房地产开发公司31.5%股权（共持有99.167%），挂牌价格2亿元。据了解，海集房地产是一家注册资本6亿元的大型国有控股企业，资产总额35.05亿、净资产6.11亿；相对其资产规模而言，公司的盈利能力比较有限，上年主营业务收入44.22万、净利润3万元。而海集房地产31.5%股权对应评估值达1.99亿元（评估基准日2008年9月30日），葛洲坝集团是小幅溢价出售。鉴于海集房地产是专门从事房地产开发的国有控股企业，葛洲坝集团提出，为更好地开展业务，受让方应为一家以房地产开发经营为主的国有或国有控股企业，拥有房地产开发一级资质，注册资本金不低于2亿元。 　　此前的2008年12月24日，中国房地产开发集团挂牌转让旗下中房集团大地土地发展公司90%产权（共持有100%），挂牌价格2038万元。根据产权交易所提供的信息，大地公司是一家注册资本2000万元的小型企业，资产总额6105.96万元，净资产1928.73万元，但公司的上年主营业务收入和净利润却非常可怜，分别为0元和0.000011万元。对于大地公司上述90%股权，中介机构给出了1735.86万元的评估值（评估基准日2008年8月31）。 　　2008年12月19日，国家开发投资公司挂牌转让所持北京岳安实业股份有限公司27.16%股权（4900万股股权），挂牌价格3940.92万元。据了解，岳安实业也是一家大型国有控股企业，注册资本1.80亿，资产总额4.60亿，净资产1.19亿，盈利状况同样不太乐观：上年主营业务收入1亿、亏损6134.34万元。27.16%股权对应评估值3940.92万元（评估基准日2007年12月31日），与国家开发投资公司的挂牌价格一致。 　　看淡今年楼市？ 　　房地产企业股权频繁转让的背后，是当前房地产市场的现状以及未来发展形势。 　　业内人士认为，税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果。2009年房地产市场会否转稳，还存在不确定性。这一点也可以从监管部门的态度上显露一二，正如财政部所传递出的信息，“2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，如果执行得好可能会延续这些政策，如果执行得不好，2009年可能考虑是否有其他更好的政策措施。” 　　对于房地产市场的政策因素及其作用，国际评级机构穆迪公司的高级副总裁刘长浩表达了自己的看法，“为了稳定市场，中央政府近期宣布了多项措施，包括减税和放宽按揭限制，与此同时，地方政府亦采取措施来鼓励购房。但这些措施的影响仍然未能确定，而且，监管机构未来取向的不确定性，亦为开发商带来高水平的监管风险。” 　　安信证券高级行业分析陶学明认为，结合鼓励首次和改善性购房、连续降息等政策，政策已明确传达了拯救经济、拯救地产行业的取向，但短期内房地产救市政策仍将在多方利益博弈中谨慎前行。她说，这一点可以理解，因为优惠措施如果覆盖到广大改善性购房者，再考虑到大量的存量贷款不得不做出相应调整，银行利益必定受到较大损害。因此，“我们更欢迎顾及多方面利益的具体细则，这对地产行业也是有利的。” 　　开发商则用实际行动表达了它们对政策力度、市场状况的评判和预期。早在三、四个月前，部分房地产商已主动调整开发节奏、适时收缩开发战略。数据显示，2008年9月，房地产行业土地购置、开发、新开工量进一步回落，其中，全国土地购置面积2595万平方米，同比下降了36％；土地开发面积1369万平方米，同比下降32％。2008年10月，行业龙头万科和保利都没有新拿项目用地（这也是万科今年以来首次没有拿地），更具有标志性意义。而根据万科三季报，公司2008年全年开工面积将在年中计划的基础上再调减110万平方米至570万平方米，前十月累计购置的土地面积也仅为380万平米，远低于年初的拿地计划。业内人士认为，“房地产企业会根据政策力度、市场状况做出后续进一步调整。” 　　就北京楼市而言，它还能在房地产市场整体走低的大环境中坚持多久？陶学明认为，上海、北京似乎在步深圳后尘。2007年7月至2008年2月，深圳楼市维持滞胀现象，即住宅成交量同比持续下跌，而房价稳定在15000 元/平米以上；随后，住宅成交量加速下降、房价持续下跌，短短3个月内，深圳房价就跌到了11000 左右，2008年5月份时已跌至2007年年初的水平。北京、上海的滞涨现象比深圳稍晚，始于2007年底、2008年初，截至2008年7月份已维持了八个月，与深圳2008年3月之前的状况相当类似，由此来看，未来几个月内京、沪的房价调整也是不可避免的，但调整深度可能弱于深圳。 　　一位分析人士称，行情低迷之时，也是行业洗牌之时。在楼市预期不太乐观的前提下，房地产企业的重组整合行动也会越来越多。(证券日报)